Mängel in der Mietwohnung

Wenn Mängel in einer Wohnung auftreten, geht es u a. um Feuchtigkeit und Schimmel, Lärm, undichte Fenster, Heizungsausfall oder zu niedrige Raum- und Warmwassertemperaturen, aber auch um eine Wohnflächenabweichung, eine nicht funktionierende Klingelanlage, Gegensprechanlage sowie ein gestörter oder fehlender Fernsehempfang. Auf beiden Seiten stellt sich dann die Frage: Wie verhalte ich mich richtig? Die Verhaltensregeln und wechselseitigen Verpflichtungen ergeben sich aus dem Gesetz und aus dem Mietvertrag.

Hinweis: Für unsere Beratungsgespräche benötigen wir daher Ihren Mietvertrag.

Die Rechtslage

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Verpflichtung, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Der Vermieter wird in dieser Regelung weiter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Begriff „in diesem Zustand“ bedeutet, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Räume auf dem jeweils neusten Stand der Technik zu versetzen. Er hat aber alle Mängel zu beseitigen.

Diese Regelung bedeutet aber auch, dass eine Wohnung mit schlechter Bausubstanz vermietet werden darf. Der Jurist spricht vom „vertraglichen Zustand“, das ist der Zustand, wie ihn die Räume bei Anmietung hatten – und mindestens dieser Zustand muss erhalten bleiben. Wenn der Mieter den schlechten Zustand kennt und akzeptiert, hat er keinen Anspruch auf Beseitigung der Mängel, die bei Vertragsabschluss vorhanden waren. Bereits hier kann es kompliziert werden, da nach den Beweislastregeln der Vermieter beweisen muss, dass der Mieter bei Vertragsabschluss von den Mängeln wusste.

§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB findet sich in den allgemeinen Regeln zum Mietrecht, die Instandhaltungspflicht gilt daher grundsätzlich für Wohnraum genauso wie für Gewerberaum, soweit sich nicht im Einzelfall vertraglich etwas anderes ergibt.

Der Begriff  Mangel

Ein Mangel an der Mietsache liegt dann vor, wenn der Ist-Zustand vom Soll-Zustand abweicht und dadurch der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt ist. Der Ist-Zustand ist der tatsächliche Zustand, so wie er sich heute darstellt, also z. B. die Räume mit nicht funktionierender Heizungsanlage. Der Soll-Zustand ist der vertraglich geschuldete Zustand, also der Zustand, den die Mietsache nach dem Mietvertrag ausweisen muss. Auch wenn Mängel von einem Dritten verursacht werden, hat der Vermieter die ihm zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, dass die Mängel beseitigt werden.

Kleinreparaturklausel

Zwar hat nach dem Gesetz grundsätzlich der Vermieter die Mieträume Instand zu halten. Allerdings ist im Mietvertrag fast immer eine Regelung enthalten, wonach der Mieter die Kosten kleinerer Reparaturen zu übernehmen hat. Der Bundesgerichtshof hält eine solche Regelung grundsätzlich für zulässig, soweit bestimmte Zumutbarkeitsgrenzen eingehalten sind, diese Grenzen sind u. a. in einem Urteil vom 15.5.1991 Az. VII ZR 38/90 beschrieben:

1. Es muss sich um einen Bagatellschaden handeln.
2. Die Obergrenze für die Kosten einer einzelnen Reparatur muss festgelegt sein, sie dürfte heute bei max. 150,00 € liegen.
3. Die Summe der jährlichen Kosten aller Kleinreparaturen darf einen Höchstbetrag nicht überschreiten, zulässig dürfte eine Begrenzung auf 8 % der Jahresnettomiete sein.
4. Die Klausel darf nur die teile der Mietwohnung betreffen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen.
5. Eine Beteiligung an Kosten größerer Reparaturen und Anschaffungen ist unzulässig, so BGH NJW 1989, 2247.
6. Der Mieter kann nur verpflichtet werden, Kleinreparaturen zu zahlen, er kann nicht verpflichtet werden, selber zu reparieren oder reparieren zu lassen, so BGH vom 06.05.1992, Az. VII ZR 12/91.

In vielen älteren Mietverträgen sind diese Vorgaben nicht eingehalten. Wenn die Reparaturklausel unwirksam ist, gilt die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter die Mietsache Instand zu halten hat.

Schimmel in der Wohnung

Mit Beginn der Heizungsperiode ist in unseren Beratungsgesprächen regelmäßig Feuchtigkeit und Schimmel ein Hauptthema. Die „Fronten“ bei Schimmelbildung zwischen Vermieter und Mieter sind immer die gleichen, der Vermieter wird von unzureichendem Heizen und Lüften ausgehen, der Mieter von Mängeln an der Bausubstanz.

Richtig Heizen und Lüften

Häufig ist nicht bekannt, wie richtig geheizt und gelüftet werden muss, um Schimmel zu vermeiden. Wir haben Ihnen einen Link der Verbraucherzentrale auf eine PDF-Datei zum Download eingefügt.

www.verbraucherzentrale-energieberatung.de (PDF-Datei)

Wenn in der Wohnung Schimmel auftritt, besteht unbedingt Handlungsbedarf , da die schwarzen Flecken des Schimmelpilzes Asthmaleiden auslösen können. Die Ursachen, z. B. Feuchtigkeit von außen durch undichtes Dach oder Mauerwerk oder von innen durch Kondenzwasserbildung an den Wänden wegen unzureichendem Heizen und Lüften kann häufig nur ein Sachverständiger feststellen.

Die Rechtslage ist hier nicht einfach, es kommen Mietminderung, Zurückbehaltungsrechte, Schadensersatz, Kündigung oder das Einklagen der Reparatur in Betracht, Sie sollten sich frühzeitig Rat einholen.

Mängelanzeige

Mit der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache Instand zu halten, hängt direkt die Pflicht des Mieters zusammen, den Mangel sofort anzuzeigen. Nur dann kann der Vermieter seiner Verpflichtung nachkommen, den Mangel zu beseitigen.

Die Mangelanzeige sollte schriftlich mit Zugangsnachweis erfolgen. Der Mangel muss konkret beschrieben werden, sinnvollerweise verbunden mit einer Frist für die Mangelbeseitigung.

Die Mangelanzeige kann mit der Mitteilung verbunden werden, dass die Miete ab sofort unter Vorbehalt gezahlt wird.

Mietminderung

Minderungsrechte bestehen nur, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat und die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindestens eingeschränkt ist. Das Minderungsrecht entfällt, wenn der Mangel nicht angezeigt wird, kann aber auch dann entfallen, wenn der Vermieter einen untauglichen Reparaturversuch unternommen hat und der Mieter den Mangel nicht erneut angezeigt hat!

Liegt die Ursache des Mangels beim Mieter, sind Minderungsrechte problematisch. Wenn durch Mietminderungen ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen ist, kann der Vermieter theoretisch kündigen, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Wird beispielsweise wegen Schimmel gemindert, besteht immer der Streit, ob Baumängel vorliegen oder falsch geheizt und gelüftet wird. Wenn der Mieter hätte erkennen können, dass er den Schimmel verursacht hat, dann ist die fristlose Kündigung wirksam, sobald ein Betrag in der Höhe von zwei Monatsmieten nicht gezahlt ist, so BGH vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 138/11. Im entschiedenen Fall hatten die Mieter Aquarien in der Wohnung. Nach Auffassung des BGH hätten die Mieter erkennen können, dass diese für den Schimmel mitursächlich sind. Minderungsrechte bestanden daher nicht. Die Kündigung war daher wirksam.

Eine Minderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Vertrages kannte.

Die Höhe der Mietminderung ist stark vom Einzelfall abhängig. Das Amtsgericht Nürnberg ist hinsichtlich der Höhe einer Minderungsquote eher zurückhaltend.

Mängel und Kündigung

Wenn Mängel nicht behoben werden oder nicht behoben werden können, kann vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Kündigung ausgesprochen werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, es muss ein wichtiger Grund wie etwa eine Gesundheitsgefährdung vorliegen. Wenn Mängel vorliegen, muss dem Vermieter vorher eine angemessene Frist (konkretes Datum) gesetzt werden, innerhalb er für Abhilfe sorgen kann. Da es hier viel zu beachten gibt, sollten Sie sich vorher an einen unserer Anwälte wenden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) und Mängel in der Mietwohnung

Zu Mängeln in der Wohnung gibt es unzählige Entscheidungen auch von Amtsgerichten und Landgerichten, dies betrifft insbesondere viele Detailfragen, z. B. wann ein mitvermieteter Teppichboden als verbraucht und damit als mangelhaft anzusehen ist (i. d. R. je nach Qualität nach 10 bis 15 Jahren), wann eine unzureichende Schallisolierung als Mangel anzusehen ist, ob der Vermieter einen defekten Gasherd durch einen Elektroherd ersetzen darf (darf er nicht, so das LG Berlin), usw., ein Eingehen auf Einzelheiten würde hier jeden Rahmen sprengen. Wir haben hier für Sie einige grundlegende Entscheidungen des Bundesgerichtshofes herausgegriffen:

1. Mietminderung und Mangelanzeige (BGH v. 3.11.2010)

Minderungsrechte bestehen nur dann, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat! Das hat der Bundesgerichtshof jetzt ausdrücklich in einer aktuellen Entscheidung vom 03.11.2010, Az. VIII ZR 330/09, nochmals klargestellt.

In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter großflächig Schimmel in der Wohnung und deshalb über Monate keine Miete gezahlt. Wenn der Mieter nicht nachweisen kann, dass er diese Mängel angezeigt hat, kann der Vermieter fristlos kündigen. Wenn der Mangel nicht angezeigt wird bzw. wenn der Mieter nicht nachweisen kann, dass er Mängel angezeigt hat, besteht kein Recht zur Mietminderung und auch kein Zurückbehaltungsrecht.

2. Verjährung des Mangelbeseitigungsanspruches

Viele Mieter wollen, wenn in den Mieträumen Mängel vorliegen, mit dem Vermieter eine Lösung finden. Nicht geklärt war, wenn es hier auch nach Jahren zu keiner Lösung kommt, ob dann der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels verjährt. Die Karlsruher Richter vertreten hier die Auffassung, dass der Anspruch auf Mangelbeseitigung eine Dauerverpflichtung darstellt, der während der gesamten Mietzeit besteht und grundsätzlich nicht verjähren kann, so BGH vom 17.02.2010, Az. VIII ZR 104/09.

3. Wohnflächenabweichung

Wenn die Angaben im Mietvertrag zur Wohnfläche nicht stimmen, ist auch das ein Wohnungsmangel. Nach der Rechtsprechung des BGH gelten die nachfolgenden Hinweise auch für das Gewerberaummietverhältnis! Der 12. Senat des BGH hat die Flächenabweichung von mehr als 10 % auch beim Gewerberaum als Mangel angesehen, so der BGH mit Urteil vom 4.5.2005 Az. XII ZR 254/01. Falsche Angaben im Mietvertrag zur Wohnfläche können daher für den Vermieter weit reichende Konsequenzen haben.

Wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, ist dies ein Mangel, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt, so der BGH vom 28.9.2005, Az. VIII ZR 101/04. Das gilt auch bei einer „ca.“-Angabe und nach einer Entscheidung vom 02.03.2011 Az. BGH VIII ZR 209/10 auch für möblierten Wohnraum. „Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.“, so heißt es wörtlich im Urteil des BGH vom 24. März 2004, Az. VIII ZR 295/03.  Der BGH macht dabei keinen Unterschied zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen, so der BGH am 02.03.2011 Az. VIII ZR 209/10.

Der Mieter kann die Miete dann nicht nur kürzen, sondern auch für die Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Da die Wohnflächenabweichung ein Mangel ist, kann der Mieter auch fristlos kündigen, da einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt, so der BGH vom 29.04.2009, Az. VIII ZR 142/08. Diese Rechte bestehen selbst dann, wenn der Vermieter oder der Makler vor Vertragsabschluss in Zeitungsannoncen oder in einem vorab übergebenen Grundrissplan oder Exposee die Wohnung größer macht als sie ist, ohne die Größenangabe dann im Vertrag aufzunehmen, so BGH vom 23.06.2010, Az. VIII ZR 256/09.

Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsprechung in einer Entscheidung vom 10.11.2010, Az. VIII ZR 306/09, etwas eingeschränkt: Der BGH erlaubt damit falsche Angaben des Vermieters im Mietvertrag zur Wohnungsgröße, wenn diese mit dem Zusatz versehen sind, dass die angegebene Wohnungsgröße „wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“ Mit dieser Anmerkung ist die Angabe der Wohnungsgröße im Vertrag keine verbindliche Vereinbarung, aus der der Mieter irgendwelche Rechte ableiten kann.

Auch bei einer Betriebskostenabrechnung ist die vereinbarte Fläche zu Grunde zu legen, soweit sie nicht mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche abweicht.

Das Gleiche gilt bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. In dem Erhöhungsgesuch ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters nicht mehr als 10 % abweicht, so BGH v. 8.7.2009 Az. VIII ZR 205/08.

4. Mangelbeseitigung durch den Mieter

Wenn Mängel vorhanden sind, hat der Mieter zunächst den Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug zu setzen (=Mangelanzeige, § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Erst nach Ablauf der dem Vermieter gesetzten Frist darf der Mieter die Reparatur selbst durchführen. Wenn der Mieter eigenmächtig repariert, ohne auf diese gesetzlichen Voraussetzungen zu achten, kann er keinen Kostenersatz beim Vermieter geltend machen, weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536 a Abs. 1 BGB, so BGH vom 16.1.2008, Az. VIII ZR 222/06.

Eine Ausnahme stellt nur die sogenannte „Notreparatur“ dar. Eine Notreparatur liegt vor, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB), zum Beispiel beim Wasserrohrbruch. Dann darf und muss der Mieter den Mangel sofort beseitigen.

Aber: Der Vermieter muss grundsätzlich keine Mieterinvestitionen (zum Beispiel energetische Sanierung, Einbau neuer Fenster oder einer modernen Heizungsanlage) erlauben. Der Vermieter kann vom Mieter nicht gezwungen werden, auch wenn es der Mieter für notwendig hält, etwas zu modernisieren, so BGH vom 16.12.2011, Az. BGH VIII ZR 10/11. Die Rechtslage ist also hinsichtlich der Modernisierung anders als bei der Reparatur.

5. Mietminderung von der Bruttomiete

2005 hat der Bundesgerichtshof die bis dahin offene Frage geklärt, ob die Mietminderung nach § 536 BGB von der Nettomiete oder von der Warmmiete zu berechnen ist. Bemessungsgrundlage ist demnach die Bruttomiete, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten unabhängig davon, ob für die Nebenkosten eine Vorauszahlung oder eine Pauschale vereinbart ist, so BGH vom 6.4.2005, Az. XII ZR 225/03. Der Vermieter muss dann in den Abrechnungen die vereinbarten Vorauszahlungen als Ist-Vorschüsse zugrunde legen und nicht die geminderten Vorauszahlungen.

6. Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht

Neben der Kraft Gesetzes eintretenden Mietminderung nach § 536 BGB hat der Mieter das Recht, zusätzlich als Druckmittel ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Der Mieter kann nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zahlung der geminderten Miete teilweise verweigern, bis der Mangel behoben ist. In einem Urteil von 17.06.2015 Az. VIII ZR 19/14 hat der Bundesgerichtshof hier aber klare Grenzen gesetzt. Es besteht hier grundsätzlich eine zeitmäßige und betragsmäßige Begrenzung. Der Mieter darf nicht schematisch und zeitlich unbefristet zusätzlich zur Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben z. B. in Höhe des 3-fachen Betrages der Minderungsquote. Denn der einbehaltene Betrag muss in einem angemessenen Verhältnis zur Erheblichkeit des Mangels stehen.