Betriebskosten
Das alljährliche Ärgernis
Nebenkosten
Statistisch gesehen sind Fragen zu Betriebskosten oder Nebenkosten das Thema, das bei Beratungen zum Mietrecht am häufigsten auftaucht. Auch zu diesem Thema gibt es umfangreiche Rechtsprechung, da bereits formelle Fehler den Mieter so stellen, als ob er keine Abrechnung erhalten hätte. Auch wenn die Abrechnung zu spät kommt, verfällt ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters. Auf beiden Seiten besteht daher hoher Beratungsbedarf.
Bitte nicht vergessen:
Bei Beratungsgesprächen benötigen wir daher immer den Mietvertrag.
Die Rechtslage
Aus §§ 535 Abs. 1, S. 3, 556 BGB ergibt sich der gesetzliche Grundsatz, dass der Vermieter auch die Nebenkosten zu zahlen hat, soweit sich aus dem Mietervertrag nicht etwas anderes ergibt. Der Mieter muss also nur dann Nebenkosten bezahlen und nur die Nebenkosten übernehmen, die vertraglich ausdrücklich vereinbart sind. Wenn im Mietvertrag nichts zu den Nebenkosten vereinbart ist, können auf den Mieter keine Nebenkosten umgelegt werden.
Der Begriff Betriebskosten
Der Katalog der umlagefähigen Nebenkosten ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung, die die II. Berechnungsverordnung ersetzt hat.
Auf den Mieter von Wohnraum können daher Kostenarten wie Verwaltungskosten, Reparaturkosten und Instandhaltungskosten nicht umgelegt werden, da diese Kosten in der Betriebskostenverordnung nicht gelistet sind. Verwaltungskosten dürfen aber auf den Mieter von Geschäftsraum umgelegt werden, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde, so das OLG Nürnberg (OLG) vom 31.03.1995, Az. 3 U 3727/94.
Vorauszahlung oder Pauschale
Wenn nach dem Mietvertrag Betriebskosten umgelegt werden dürfen, kann auch insoweit im Vertrag unterschiedliches vereinbart werden, § 556 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Vereinbarung einer Pauschale bedeutet, dass mit der Zahlung des Pauschalbetrages die Nebenkosten abgedeckt sind, es muss nicht abgerechnet werden, beide Seiten haben keinen Anspruch auf Erstattung von Guthaben oder Nachzahlungen.
Die Vereinbarung einer Vorauszahlung bedeutet, dass jährlich über die Kosten abgerechnet werden muss, die als umlagefähig vereinbart sind.
Umlagemaßstab
Üblichweise ist der Verteilerschlüssel (z.B. nach Wohnfläche, Personen, Parteien etc.), nach dem die Nebenkosten umzulegen sind, im Mietvertrag vereinbart. Daran ist der Vermieter gebunden. Soweit dazu nichts im Mietvertrag geregelt ist, sind seit dem 31.08.2001 die Nebenkosten für freifinanzierte Wohnungen nach der Wohnfläche umzulegen, § 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Etwas anderes gilt für verbrauchsabhängige Kosten, deren Verbrauch erfasst wird, also insbesondere für die Heizkosten. Gerade zum Umlageschlüssel ergeben sich aber viele Detailfragen, die sich nicht aus dem Gesetz beantworten lassen. Eine Detailkenntnis der Rechtssprechung zu diesem Thema ist unabdingbar, um Fragen beantworten zu können.
Fehlender / unklarer Verteilerschlüssel
Wenn der Vermieter in seiner Abrechnung keinen oder einen unverständlichen Verteilerschlüssel hat, dann ist der Mieter so gestellt, als ob er keine Abrechnung erhalten hat! Der BGH sieht darin einen formellen Fehler, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Wenn die Jahresfrist abgelaufen ist, kann der Vermieter danach auch nicht mehr nachbessern, er verliert einen Anspruch auf Nachforderung von Betriebskosten, so BGH vom 17.11.2004, Az. VIII ZR 115/04. Die Gefahr ist, dass der Mieteranwalt hier taktisch vorgeht und auf Zeit spielt, bis jede Nachforderung zu spät ist. Grundlegend bleibt im Übrigen die Entscheidung des BGH vom 23.11.1981, Az. VIII ZR 298/80. Als Mindestvoraussetzung für eine formale Wirksamkeit der Abrechnung verlangt der Bundesgerichtshof (BGH)
a) die Zusammenstellung der Betriebskosten
b) Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
c) Berechnung des Mieteranteiles
d) Verrechnung der Vorauszahlungen des Mieters
Abrechnungsfrist
Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter von Wohnraum spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abzurechnen, wenn er Nachzahlungsansprüche nicht verlieren will. Nur ausnahmsweise kann diese Abrechnungsfrist verlängert werden, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Ohne Zustimmung des Mieters kann der Vermieter diese Frist nicht verlängern, so der BGH am 27.07.2011 Az. VIII 316/10.
Schlamperei oder Untätigkeit der Hausverwaltung sind keine Entschuldigung, so der BGH in einem Urteil vom 25.01.2017 Az. VIII ZR 249/15.
Diese Ausschlussfrist gilt nicht für Geschäftsräume. Zwar ist der Vermieter von Geschäftsräumen zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet, nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH) nach einem Jahr, allerdings ist § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht entsprechend auf Geschäftsraummiete anwendbar, so BGH vom 27.01.10, Az. XII ZR 22/07. Der Vermieter von Geschäftsräumen kann Nebenkostennachzahlungen auch dann geltend machen, wenn er seine Abrechnung nicht innerhalb von 12 Monaten ab Ende der Abrechnungsperiode vorlegt.
Anhebung der vorauszahlungen
Der Vermieter darf nur dann höhere Vorauszahlungen fordern, wenn er eine inhaltlich korrekte Abrechnung vorgelegt hat, so BGH vom 15.05.2012, Az. VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11. Auf Grund einer fehlerhaften Abrechnung dürfen Vorauszahlungen nicht angehoben werden.
Damit korrigiert der BGH seine Entscheidung vom 28.11.2007, Az. VIII ZR 145/07, wonach der Vermieter auch dann erhöhte Betriebskostenvorschüsse nach § 560 Abs. 4 BGB fordern durfte, wenn in einer Abrechnung inhaltliche Fehler vorhanden waren. Eine Abmahnung oder Kündigung ist daher nicht mehr möglich, wenn der Mieter nach einer falschen Abrechnung höhere Vorauszahlungen nicht akzeptiert.
Aber: Wenn der Vermieter richtig abrechnet und der Mieter nachzahlen muss, sind erhöhte Vorauszahlungen für die Betriebskosten zulässig. Er darf dann keinen pauschalen Zuschlag wegen möglicher Kostensteigerungen ansetzen. In einer Entscheidung vom 28.09.2011, Az. BGH VIII ZR 294/10 hat der BGB festgelegt, dass sich eine erhöhte Vorauszahlung aus dem Nachzahlungsbetrag der Jahresabrechnung geteilt durch 12 Monate errechnet. Wenn sich aus einer Betriebskostenabrechnung z. B. eine Nachzahlung von 600 Euro ergibt, kann der Vermieter künftig eine um 50 Euro (600 Euro geteilt durch 12 Monate) erhöhte Vorauszahlung verlangen.
Herabsetzung der Vorauszahlungen durch den Mieter
Umgekehrt darf der Mieter seine monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten auch kürzen.
Der BGH hatte in einem Urteil vom 06.02.2013 Az. VIII ZR 184/12 über einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter über Betriebskosten falsch abgerechnet hatte und im Ergebnis zu einer Betriebskostennachzahlung des Mieters gekommen ist. Der Mieter hatte nachgerechnet, den Fehler entdeckt, seine monatlichen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten runtergesetzt und das Betriebskostenguthaben mit der nächsten Monatsmiete verrechnet. Der BGH hat diese Vorgehensweise als korrekt erachtet.
Wichtig: in beiden Fällen, egal ob Anpassung der Vorauszahlungen nach oben oder nach unten erfolgt, darf die Änderung der monatlichen Betriebskostenzahlungen nur so erfolgen, dass es mit der nächsten Abrechnung kein Guthaben oder keine Nachzahlung gibt. Wenn die Jahresabrechnung ein Guthaben von z. B. 360,00 € ergibt, können die monatlichen Vorauszahlungen um 1/12tel = 30,00 € gekürzt werden.
Wohnflächenabweichung
Ein heißes Thema ist immer wieder die Wohnflächenabweichung, also die Abweichung zwischen der im Vertrag angegebenen Fläche und der tatsächlichen Wohnfläche.
Wenn die Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, gilt dies als Mangel, der den Mieter zur Minderung der Miete und Rückforderung der überzahlten Miete für die Vergangenheit berechtigt, so Bundesgerichtshof (BGH) vom 28.9.2005, Az. VIII ZR 101/04. Das gilt auch bei einer „ca.“-Angabe im Mietvertrag.
Diese Rechtsprechung wurde vom BGH auch auf Betriebskostenabrechnungen angewendet.
Wenn die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche nicht mehr als 10 % abweicht, so ist bei der Abrechnung von Nebenkosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, bei Abweichungen von mehr als 10 % ist die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen, so der BGH vom 31.10.2007, Az. VIII ZR 261/06 in Fortführung von Entscheidungen vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03 und vom 23.05.2007, Az. VIII ZR 138/06.
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