Gewerberaummietrecht
Risiken Erkennen und vorbeugen
Das Mietrecht für Gewerberäume unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom Wohnraummietrecht. Eine frühzeitige Beratung und Bewertung der rechtlichen Risiken gewerblicher Mietverträge – von der oft mehrjährigen Vertragsbindung bis hin zu Haftungsrisiken und Konkurrenzschutzklauseln – sichert Ihre Interessen ab.
Gehen Sie zu einem Anwalt, bevor Sie es müssen. Keine Unterschrift ohne vorherige Beratung durch einen im komplizierten Gewerberaummietrecht versierten Anwalt! Gerade bei den weit reichenden wirtschaftlichen Konsequenzen eines gewerblichen Mietvertrages sollten Sie sich beraten lassen, bevor Sie den Gewerberaummietvertrag unterschreiben. Wir beraten Sie bei der Gestaltung Ihres Vertrages, damit später keine Probleme auftreten.
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Wohnraummietrecht – Gewerberaummietrecht
Das Gewerberaummietrecht folgt den Regeln und der Dynamik des Wirtschaftslebens. Schutzvorschriften, wie sie im Wohnraummietrecht zugunsten des wirtschaftlich Schwächeren oder des rechtlich Unerfahrenen gesetzlich zwingend gelten, finden im Gewerberaummietrecht regelmäßig keine Anwendung. Der gesetzliche Kündigungsschutz für Wohnraummieter gilt nicht für Gewerberaummieter.
Fristlose Kündigung
Auch wenn eine ordentliche Kündigung bei einem Zeitmietvertrag ausgeschlossen ist, lassen sich vielleicht auch andere Wege zu einer Beendigung des Mietvertrages finden, sei es durch eine einvernehmliche Regelung, sei es durch eine außerordentliche Kündigung oder fristlose Kündigung.
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn Mietzahlungen ausbleiben, oder wenn z. B. die Fortsetzung des Mietvertrages wegen erheblicher Mängel am Mietobjekt unzumutbar erscheint.
Zeitmietvertrag
Aus einem Zeitmietvertrag können sich Mieter und Vermieter nicht einseitig vorzeitig lösen. Der Mieter muss deshalb bis zum Ablauf des gewerblichen Mietvertrages die vereinbarte Miete zahlen, auch wenn er seinen Geschäftsbetrieb in den Mieträumen eingestellt hat. Soweit der Mieter aus den üblicherweise über viele Jahre geschlossenen Mietvertrag vorzeitig wieder herauszukommen will, weil z. B. Umsätze einbrechen oder der Betrieb verlagert werden soll, rechtfertigt dies keine Kündigung. Damit sind erhebliche Schwierigkeiten vorprogrammiert.
Kündigung bei fester Laufzeit
Anders als im Wohnraummietrecht werden für gewerblich genutzte Räume in der Regel Mietverträge mit einer festgelegten Laufzeit abgeschlossen, häufig verbunden mit einer Option auf Verlängerung des Mietvertrages. Das hat durchaus für Mieter wie Vermieter Vorteile. Der gewerbliche Mieter ist sich sicher, dass er aus seinen Geschäftsräumen nicht nach einer sonst jederzeit möglichen Kündigung unerwartet raus muss. Der gewerbliche Vermieter sichert seine wirtschaftlichen Interessen an regelmäßiger Mietzahlung. Mit der Vereinbarung einer festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung für diese Zeit ausgeschlossen.
Schönheitsreparaturen
Auch im Gewerberaummietrecht sind Schönheits-reparaturen ein heißes Thema. Seit einer Entscheidung des BGH vom 06.04.2005 gelten die im Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln auch im Gewerbemietrecht.
Schadensersatzansprüche von Vermieter oder Verpächter wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bzw. wegen verweigerter Endrenovierung sind wie im Wohnraummietrecht nicht durchsetzbar, wenn die Klauseln im Mietvertrag in ihrer Gesamtschau eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. Der BGH vertritt diese Auffassung mit dem Argument, dass eine allgemein geringere Schutzbedürftigkeit eines Gewerberaummieters nicht besteht. Der gewerbliche Mieter wird hinsichtlich der gesetzlich nicht geregelten Schönheitsreparaturen nicht anders gestellt als der Wohnraummieter.
Mängel
Hinsichtlich anfänglicher Mängel und während des Mietverhältnisses auftretender Mängel können sich im Gewerberaummietvertrag aus den Allgemeinen Geschäftsbedingungen Besonderheiten ergeben. Allerdings hat der BGH in einer Entscheidung vom 12.03.2008 Az. XII ZR 147/05 festgelegt, dass auch gegenüber einem Gewerberaummieter das Minderungsrecht nicht ausgeschlossen werden darf. Entsprechende Formularklausen sind unwirksam.
Der für Gewerberaum zuständige 12. Senat des BGH hat eine Flächenabweichung der Räume von mehr als 10 % gegenüber den Flächenangaben im Mietvertrag auch beim Gewerberaum als Mangel angesehen, so der BGH mit Urteil vom 4.5.2005 Az. XII ZR 254/01. Es bestehen daher Minderungsrechte, Mieten können zurück gefordert werden, daneben könnte eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wir beraten Sie gerne dazu.
Bei einem Gewerberaummietvertrag sind feste Vertragslaufzeiten üblich. Der Gewerbemietvertrag kann aber nach Auffassung des BGH fristlos gekündigt werden, wenn die Flächenangaben im Mietvertrag mehr als 10 % von den tatsächlichen Flächen abweichen, unabhängig von der Vertragslaufzeit. Falsche Angaben im Vertrag zur angemieteten Fläche können daher sehr weitreichende Konsequenzen haben. Zur Mangelanzeige und Minderungsrechten gilt im Übrigen das Gleiche wie bei Wohnraummietverträgen.
Ein weiteres Thema sind Schriftformverstöß, welche in vielen gewerblichen Mietverträgen dazu führen, dass die feste Laufzeit (Bindung) nicht mehr gilt.
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