Höhe der Kaution

Für die Höhe der Kaution im Wohnraummietverhältnis gibt es eine gesetzliche Grenze. Sie darf maximal das Dreifache der Grundmiete (auch Klatmiete genannt) betragen. Der Mieter darf die Kaution auch in drei Raten bezahlen:

§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Mieter muss die Kaution auch nur einmal bezahlen. Falls das Haus verkauft wird, kann der neue Eigentümer die Kaution nicht nochmals verlangen, wenn der Mieter die Kaution bereits an den alten Eigentümer gezahlt hat, so BGH vom 07.12.2011, Az. VIII ZR 206/10.

Da der Vermieter die Kaution auf ein Sparbuch anlegen muss, darf der Mieter die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen, so BGH vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10.

Mit der Mietrechtsreform 2001 wurde zu Gunsten des Mieters eine weitere Regelung zur Mietkaution (= Mietsicherheit) eingeführt:

§ 566a BGB – Mietsicherheit

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

Das heißt übersetzt: Der Käufer (Erwerber) einer Wohnung oder eines Wohnhauses tritt in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages ein. Er muss daher bei Ende des Mietverhältnisses die Kaution zurückgeben.

Der frühere Vermieter (Verkäufer) bleibt nur dann zur Rückgabe der Kaution verpflichtet, wenn der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution nicht vom Käufer seiner Wohnung bekommen kann, zum Beispiel weil dieser zahlungsunfähig, also insolvent ist.
Wenn der Vermieter (Verkäufer) die Mietkaution an den Erwerber ausgehändigt hat, muss der Mieter erst versuchen, den Erwerber (gegebenenfalls auch gerichtlich) in Anspruch zu nehmen. Stellt sich dann heraus, dass der nicht zahlungsfähig ist, muss der frühere Vermieter zahlen.

Wurde der Mietvertrag vor 2001 abgeschlossen, gilt das alte Recht: Der durch das Mietrechtsreformgesetz im Jahr 2001 eingefügte § 566 a BGB ist nicht anzuwenden, wenn zwar der Verkauf des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, der Mietvertrag jedoch bereits vor dem Verkauf abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendbarkeit des alten § 572 BGB, so BGH vom 09.03.2005 Az. VIII ZR 381/03 und vom 24.06.2009 Az. XII ZR 145/07.

Nach der alten Regelung des § 572 BGB, gültig bis 31.08.2001, ist der Erwerber nur dann zu Rückgewähr der Kaution verpflichtet ist, wenn er die Kaution vom Verkäufer erhalten hat oder er sich gegenüber dem Verkäufer zur Rückgabe der Mietkaution an den Mieter verpflichtet hat.

Verjährung

In der Praxis wird die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses häufig mit den Kosten für die Beseitigung von Schäden oder die Kosten von Schönheitsreparaturen verrechnet. Wenn der Vermieter nicht innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung ein gerichtliches Verfahren einleitet, sind seine Ansprüche, soweit sie über das Kautionsguthaben hinausgehen, verjährt.

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution verjährt in 3 Jahren ab Vertragsabschluss, d. h. wenn der Vermieter die Zahlung der Kaution erstmals nach 4 Jahren fordert, ist sein Anspruch verjährt, so zum Beispiel LG Darmstadt Az. 4 O 529/06.

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB, also in 3 Jahren nach Ende des Mietverhältnisses.